LA NUEVA LEY DE LA VIVIENDA

 El Consejo de Ministros de España aprobó el pasado día 18 de enero de 2022 la llamada “Nueva Ley de la Vivienda”, cuya denominación correcta es “Ley para el Derecho a la Vivienda”, que permite a las Comunidades Autónomas limitar el precio del alquiler en las zonas tensionadas a las empresas propietarias de más de diez viviendas, la cual se aprobará mediante el correspondiente trámite parlamentario, según ha indicado la Ministra de Transportes, Movilidad y Agencia Urbana, Raquel Sánchez (1975). 

El texto de esta ley ha sido negociado durante un año por los socios del gobierno y ha sido uno de los principales focos de tensión política en lo que va de legislatura. Con esta ley se modifican algunos aspectos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que es preceptivo un informe del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), aunque este último órgano declaró hace semanas que no le había dado tiempo material a elaborar el informe para finales de diciembre de 2021, ya que el Ministerio lo pidió a principios de diciembre, por lo que se retrasó la segunda lectura. 

La citada Ministra aseveró que el texto del anteproyecto de ley ha tenido al final una acogida positiva en el sector inmobiliario. “Yo creo que más allá de algunas críticas puntuales que se han producido, pero que quiero decir y avanzar que han sido muy puntuales y que es verdad que en un primer momento se generó cierta inquietud por parte del sector, puedo aventurar que ha sido una acogida positiva”, señaló. Para los arrendadores particulares y las empresas propietarias de menos de diez viviendas, el texto prevé, sólo en zonas tensionadas, que el inquilino pueda pedirles prorrogas anuales del contrato, hasta un máximo de tres años, con la renta congelada. Otro punto del texto es penalizar las viviendas vacías, pues el anteproyecto prevé que los ayuntamientos apliquen un recargo del 50% en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a las que permanezcan desocupadas sin justificación más de dos años; del 100% si está vacía más de tres años; y del 150% si el propietario tiene cuatro inmuebles desocupados en el mismo término municipal. 

Esta nueva Ley de la Vivienda supone una enorme regulación del mercado inmobiliario español y sus puntos clave son los siguientes: 

1.      Ventajas fiscales para pequeños propietarios para bajar el precio del alquiler.

2.      Más impuestos para las viviendas vacías.

3.      Limitación del alquiler a viviendas de grandes propietarios.

4.      Bonos de ayuda para jóvenes.

5.      Regulación de los desahucios.

6.      Definición de zona de mercado tensionado.

7.      Creación de la vivienda asequible incentivada.

8.      Creación de un fondo social de viviendas.

9.      Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública. 

Esta nueva ley ha disparado las reacciones entre simpatizantes y detractores. La ley fija y define lo que se entiende como una vivienda digna y adecuada. “Una vivienda digna es aquella que es habitable, que es accesible, que es eficiente energéticamente y que garantiza también el acceso a los suministros básicos sin que su disfrute suponga un esfuerzo financiero inasumible por parte de los ciudadanos”. De esta manera se refuerza el concepto de vivienda digna y adecuada recogido en el Artículo 47 de la Constitución Española de 1978. 

A grandes rasgos, sintetizo la nueva ley en las siguientes cuestiones: 

a)      Alquileres públicos en las nuevas promociones de vivienda, que deberán contar con una reserva del 30% de viviendas destinadas al parque público, siendo la mitad de este porcentaje destinado al alquiler social.

b)      Ventajas fiscales para pequeños propietarios para bajar el precio del alquiler, con bonificaciones del 50% en caso de que baje el precio del alquiler respecto al contrato anterior, de al menos un 5%; así como bonificaciones del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años, siempre que se trate de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación.

c)      Más impuestos para las viviendas vacías.

d)     Limitación del alquiler a viviendas de grandes propietarios.

e)      El “bono joven” para alquiler de vivienda, que se incluye en la norma, costará doscientos millones de euros anuales y beneficiará a aproximadamente entre cuarenta y cincuenta mil jóvenes.

f)       Regulación de los desahucios, impidiéndolos en el caso de hogares vulnerables por parte de los Municipios, las Comunidades Autónomas y el Estado.

g)      Creación de la vivienda asequible incentivada. Se trata de un novedoso concepto que se suma a la vivienda protegida como mecanismo efectivo para incrementar la oferta de vivienda a precio asequible, favoreciendo la participación del sector privado y del tercer sector a través de la instrumentación de beneficios de carácter urbanístico y fiscal, entre otros.

h)      Creación de un fondo social de vivienda. Es necesario recordar que desde 2015 se han creado en España en torno a 5.500 viviendas protegidas, de las cuales menos de 1.000 se han destinado al alquiler.

i)        Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública. Al considerarla como vivienda pública no es susceptible de ser incorporada al mercado inmobiliario libre. 

Esta nueva ley es una iniciativa de Unidas Podemos y han existido roces entre los tres partidos que conforman el gobierno español: Partido Socialista Obrero Español (PSOE), Unidas Podemos (UP) e Izquierda Unida (IU). Finalmente el anteproyecto de ley lo aprobó el Consejo de Ministros del día 18 de enero de 2022, como ya he indicado. No obstante, opino que se va a retrasar su tramitación porque no cuenta con el aval del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), que no la avala y hasta justifica el proyecto de esta ley del gobierno, sin precedentes en la legislación española y que ha suscitado polémicas en sectores afectados porque se desdice respecto al articulado de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por otro lado, las Comunidades Autónomas manifiestan que la vivienda es una competencia autonómica y no estatal, por lo que su materialización va a ser larga y costosa, e incluso con varias excepciones. 

Así se va legislar sobre la construcción de viviendas, generalmente en favor de los inquilinos, penalizando a los que poseen varias viviendas y limitando el precio de la vivienda o de su alquiler. Es un tema de Estado y espero que sea bueno para los jóvenes y para quienes no tienen vivienda propia, aunque desde el lado de la oferta, es decir, los promotores, constructores y propietarios, no la vean con buenos ojos. 

Una importantísima ley que puede cambiar la estructura social de la ciudadanía española. También quisiera incluir que una buena parte de las viviendas vacías son propiedad de fondos de inversión extranjeros, entre ellos el fondo BlackRock. 

Confiemos en la bondad y la inteligencia de los gobernantes españoles.             

Vicente Llopis Pastor

25 de enero de 2022