HIPOTECA INVERSA

 

La hipoteca inversa es un producto financiero consistente en intercambiar propiedades inmobiliarias por dinero sin perder la titularidad de éstas por su propia tarea.

Nace como forma de obtener liquidez a través de patrimonios inmobiliarios de generalmente, personas mayores, suponiendo un complemento a su renta, equivalente al valor de mercado del bien inmobiliario menos un descuento aplicado por el banco. La renta puede disponerse mensualmente, trimestralmente, anualmente, en su totalidad o de otra forma periódica, dependiendo de las negociaciones del cliente con el banco.

En general, la hipoteca inversa nace como forma de complementar los ingresos o liquidez de personas, generalmente de cierta edad, con los que pueda tener una vida o vejez más cómoda. Para uso de la hipoteca inversa puede emplearse la vivienda habitual del residente u otros bienes que no use o los tengan alquilados.

La forma de operar es la siguiente: los bancos, previa tasación del bien y el establecimiento de un rango de vendible de la vivienda, le otorga un valor de mercado al bien inmueble. Posteriormente, ofrece este dato al cliente, que podrá aceptarlo o no, y en caso afirmativo, pactar las cláusulas de disposición del dinero. En realidad, lo que otorga el banco es un crédito hipotecario; es decir, el cliente obtiene ingresos que se van descontando del valor de la vivienda.

Normalmente se exige que la persona sea mayor de 65 años o que tenga un determinado grado de discapacidad, en España del 33%, o de dependencia. La vivienda ha de tener un seguro de daños y el importe del préstamo dependerá de la edad del solicitante. En caso de fallecimiento del prestatario, los herederos pueden conservar la propiedad de la vivienda si pagan la deuda. En caso contrario el banco podrá ejecutar la hipoteca, pero solo sobre el valor de ésta y no el patrimonio personal de los herederos.

Para una explicación analítica de la hipoteca inversa, me permito informar sobre los siguientes apartados:

a) Funcionamiento

- Se concede un préstamo con garantía hipotecaria sobre la vivienda propiedad del solicitante.

- La entidad financiera realiza pagos periódicos al propietario o le entrega una suma global al inicio, o una combinación de ambas.

- La deuda se salda al fallecimiento del titular, generalmente con la venta de la vivienda.

- Los herederos pueden optar por pagar la deuda y mantener la propiedad, o vender la vivienda para saldarla.

b) Requisitos

- Ser mayor de 65 años o tener una discapacidad igual o superior al 33%.

- Ser propietario de una vivienda libre de cargas.

- El valor de la vivienda debe cumplir con los requisitos mínimos fijados por la entidad financiera.

c) Ventajas

- Permite obtener ingresos adicionales sin dejar de vivir en la vivienda actual.

- No requiere pagos mensuales durante la vida del titular.

- la propiedad de la vivienda no se pierde, y los herederos pueden mantenerla si así lo desean.

- Los fondos obtenidos están exentos del IRPF si se trata de la vivienda habitual.

d) Desventajas

- La deuda aumenta con los intereses, por lo que el capital a devolver puede ser considerable.

- Los herederos pueden verse obligados a vender la vivienda para saldar la deuda.

- No es adecuado para personas que necesiten una gran liquide inmediata.

e) Alternativas

- Mudarse a una vivienda más pequeña.

- Refinanciar la hipoteca actual.

- Obtener una segunda hipoteca.

- Alquilar parte de la vivienda

En resumen, la hipoteca inversa es una opción a considerar para personas mayores que buscan obtener liquidez de su vivienda sin perder la propiedad, ni la posibilidad de seguir viviendo en ella. Sin embargo, es importante analizar cuidadosamente las condiciones y los posibles inconvenientes antes de tomar una decisión.

La hipoteca inversa en España está regulada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modificaba la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación de mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. En dicha ley se exige que las entidades de crédito y las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España que concedan hipotecas inversas suministren servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto bancario con la finalidad de garantizar los derechos de los clientes y su adecuación a sus necesidades económicas y financieras.

La hipoteca inversa es un nuevo producto que se va incorporando al bagaje de productos financieros que se van diseñando y creando como consecuencia de la mayor esperanza de vida de las personas, la convivencia de cuatro o mas generaciones de una misma familia y es aplicable a personas mayores para poder vivir con dignidad. No obstante, los herederos en diversas líneas siempre pueden condicionar   a esta novedad de hipoteca inversa.

 

Vicente Llopis Pastor

18 de julio de 2025