SOCIMI

 

SOCIMI es el acrónimo de Sociedad Anónima Cotizada de la Inversión Inmobiliaria. Son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.

Sus objetivos son:

a) Impulsar el mercado del alquiler. En España este sector mueve cifras muy bajas en comparación con las del resto de Europa. Por ejemplo, en España el alquiler supone un 15% de los inmuebles, frente a Alemania, en la que supone el 50%.

b) Proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias.

c) Ofrecer una rentabilidad estable al inversor.

Las características de las SOCIMIS son las siguientes:

1) Deberán cotizar en mercado regulado español o europeo y el capital social mínimo con el que debe contar es de cinco millones de euros y debe tener al menos 50 accionistas.

2) Deben invertir al menos el 80% de su activo en inmuebles urbanos, para el alquiler, adquirido en plena propiedad y/o en participaciones en el capital de otras SOCIMI.

3) El 80% de los ingresos del periodo, con exclusión de determinadas rentas, deberá proceder del arrendamiento de inmuebles y de dividendos de la tenencia de las anteriores participaciones.

4) Se han de imponer requisitos de permanencia mínima de los inmuebles en arrendamiento u ofrecidos en arrendamiento en un periodo inferior a 3 años para inmuebles adquiridos y 7 años para los inmuebles promovidos por la sociedad.

5) Deben tener al menos tres inmuebles en su activo que no representen cada uno más del 40% del activo en el momento de la adquisición.

6) Gozarán de un régimen fiscal especial. En términos generales se pueden destacar los beneficios que obtengan y cuyo tratamiento fiscal es el del 19% en el Impuesto de Sociedades, salvo las rentas derivadas de la transmisión o arrendamiento de inmuebles cuando el adquirente o el arrendatario tome parte del mismo grupo de la SOCIMI, que tributan al tipo general. Exención parcial del 20% para las rentas que provengan del arrendamiento de viviendas en aquellas entidades en las que las viviendas destinadas al arrendamiento representen más del 50 % de su activo.

7) Quedarán exentos los dividendos distribuidos a sus socios personas físicas residentes y a los no residentes sin establecimiento permanente, salvo residentes en paraísos fiscales y, con determinados límites, se considerarán exentas las plusvalías derivadas de la venta de las acciones de los citados socios.

En fin, una legislación muy prolija y de incómoda comprensión y aplicación y que se ha legislado con el fin de movilizar el mercado de la vivienda, aunque no se ha logrado que tengan altas posiciones en el mercado de compraventa y de alquiler de viviendas.

Analizando este tipo de sociedades me permito definirlas de acuerdo con lo que se estima en los activos financieros:

Liquidez. Es muy relativa, ya que la liquidez consiste en transformar un activo en dinero de forma inmediata y en las SOCIMI, por el propio activo con que trabajan, que son los inmuebles, no es fácil obtener una liquidez inmediata y hay que contar con que los ingresos por la venta o alquiler de los inmuebles pueden tardar varios meses, salvo que haya un comprador inmediato de tu participación en la SOCIMI.

Rentabilidad. Es relativa, ya que el mercado inmobiliario fluctúa mediante ciclos que pueden suponer alzas y bajas del precio de los inmuebles que suelen ser muy frecuentes. 

Seguridad. En principio son de una seguridad total, ya que se basan en activos reales tales como las viviendas e inmuebles que difícilmente van a desaparecer pero que, por ejemplo, pueden ser inseguras por incendios, derrumbamientos, vandalismo, okupas y otras situaciones.

En el caso de España las SOCIMI son muy escasas, generalmente ligadas a alguna entidad financiera o bancos que son los depositarios de las aportaciones de los socios de las SOCIMI. Todo ello como consecuencia de que los ciudadanos de nuestro país prefieren la propiedad privada del inmueble y no es frecuente el que lo alternen con el arrendamiento.

Las condiciones y límites de las SOCIMI y la tributación que se les aplica hacen poco atractivo el mercado inmobiliario español.

             

Vicente Llopis Pastor

30 de octubre de 2024